界面新闻记者 | 黄昱

在经过前两年大规模跑马圈地后，“收并购后遗症”开始在碧桂园服务2022年财务中体现。

在3月29日的业绩发布会上，碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，去年公司利润未达原定预期目标的主要原因，在于收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加，达到约28.5亿元。

其中收并购带来的商誉及无形资产减值金额约为17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等摊销达10.8亿元。

(资料图片仅供参考)

碧桂园服务2022年业绩报告显示，其去年增收不增利，收入同比增长43.4%至约413.7亿元，但归母净利润同比大幅下滑51.8%至19.4亿元。

“2022年应该是碧桂园服务历史上最困难的一年。”碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，疫情防控以及关联行业市场极其疲软，资金流动性缺乏，物业增值服务及非业主增值服务的开展严重受限，众多因素对业绩都有影响。

在此之前，碧桂园服务曾是行业内的最大并购方。尤其是在物业市场收并购最火热的2021年，当时物管公司估值处于高峰，被收购标的也水涨船高，体现到财务报表上则是高额的商誉等无形资产。

碧桂园服务2021年共收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，分别斥资约72亿元、50亿元、33亿元，在贡献大量可观的管理面积的同时，也带来了高额的商誉（账面净值）。

然而2021年下半年以来，伴随开发商景气度持续下滑，物管板块估值回落，过往高溢价收并购的标的对账面的商誉带来挑战。

据碧桂园服务财报，其过往并购标的中商誉减值最严重的是蓝光嘉宝服务，商誉减值金额约为11.8亿元。

除了商誉减值带来净利润下滑外，收并购的另一隐患——投后整合问题也出现在碧桂园服务身上。

据碧桂园服务财报披露，截至2022年底，碧桂园服务管理层决定退出嘉宝服务和财信服务等几家物业管理服务公司，及若干物业管理项目，因为这些公司项目的利润率及物业管理费收取率低于预期。

碧桂园服务退出的项目体量不是一个小数据，黄鹏透露，去年总计退出项目的合同管理面积约为0.84亿平方米，其中来自嘉宝服务的有0.42亿平方米，几乎相当于一些小的物管上市公司的规模。

据界面新闻了解，除了因客户关系基础不够带来收缴率低的问题外，投后整理能力不够的公司，也容易出现“一边并购，一边被业主抛弃”的局面，这些物管行业的根基问题在过去行业高歌猛进的几年很容易被企业忽视。

尽管在并购方面受到了教训，但碧桂园服务管理层在业绩会上并没有对收并购方面进行较为深刻的反思。

2022年伊始，碧桂园服务管理层便对外宣称大规模的收并购时代已经过去，但仍会有一些小规模的并购。财报显示，2022年，碧桂园服务的总收购代价约为10.5亿元，其中收购中梁物业花费约9亿元。

可以看到，受宏观经济以及地产行业下行影响，管理面积已位居第一的碧桂园服务在2022年的规模拓展速度明显下降，全年新增合约管理面积为2.48亿平方米，减去退出的项目面积后，净新增建筑面积1.64亿平方米。

截至2022年底，除“三供一业”业务外，集团的合同管理面积约为16.02亿平方米， 在管面积约为8.69亿平方米。

可供对比的是，截至2021年底，碧桂园服务的在管面积约为7.66亿平方米，是2020年底的两倍，合同管理面积约14.38亿平方米，同比增长75%。

碧桂园服务首席市场官汪英武指出，2022年碧桂园服务主要聚焦存量市场的开拓来应对地产行业带来的震荡影响。

具体有三个方面举措，一是碧桂园服务通过下沉网络深耕三四五线城市，来实现低价、宽域做宽产品竞争策略；第二个方面，通过社区焕新计划来深挖一二线城市的存量市场和公建服务；第三个方面，通过城市服务来打开to g和to b的城市公共类服务的服务市场。

汪英武称，通过上述举措，碧桂园服务20200年新增外拓项目中，存量项目数量占比达到80.56%，非住宅业态项目占比达到64.82%。

一切举措的最终落点都是为了促进业绩增长，按照碧桂园服务制定的目标，其要在2025年实现千亿营收的突破，预期物业服务收入达500亿，增值服务收入达300亿，商业写字楼收入达到150亿，城市服务收入达200亿。

截至2022年底，碧桂园服务已布局超过60个城市，新增35个轻资产外拓项目，运营商业项目超130个。不过随着规模的增加，商业运营服务的毛利率也从2021年的52.1%减少至37.7%。

黄鹏指出，2021年商业运营服务的规模相对较小，且新业务刚开始创造的收入和利润是有一个释放期的，现在全成本运营下，毛利率就会回归到一个正常和稳定的水平。

在城市服务方面，碧桂园服务虽然新拓项目175个，但并没有获得明显的收入增长，仅实现收入48.4亿元，而2021年则同比增长412.3%至45.29亿元。

展望2023年，李长江认为，2023年碧桂园服务的城市服务、商写将会有突飞猛进的成长，住宅小区的扩张采用新旧模式双轮推动有望提上到一个新的台阶。

他进一步指出，碧桂园服务内部已经开始组织变革，清理解决影响公司效率和效能的各种内卷的存在，让目标更明确、授权更彻底，执行“业绩为大”的考核要求。