1978年-1991年 房地产启蒙阶段

1978年改开之后，单一的福利分房制度不再完全适用当时的社会环境，有关住房商品化、土地产权等理论被陆续提出，房地产进入启蒙阶段。

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1992年-1997年 房地产开始调控

高速的野蛮发展为房地产市场带来不稳定性，中央调控随即出现。1992、1993年商品房销售总额同比分别增长79.35％和102.47％。面对这样过热的市场环境，首次房地产调控措施适时出台，房地产热度迅速下降。

1998年-2002年 房地产进入完全市场化

强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998年后房地产政策走向宽松。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。

2003年-2007年 调控规范市场

走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。尽管03年国务院将房地产表述为支柱产业，但调高二套房首付比例、“831”大限等政策的相继出台还是控制住了房地产的失速增长。

2008年-2009年 投资救市

受金融危机影响楼市遇冷，随后的刺激政策又让房地产市场快速反弹。2008年11月国常会上，时任总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划到2010年共投资约4万亿元。政策实施的效果非常显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60％，销售金额同比上涨75.50％。

2010年-2013年 遏制房价过快上涨

09年政策转向，以遏制房价过快上涨为主线的调控措施开始逐步实施。2009年12月14日召开的国常会提出了促进房地产市场健康发展措施“国四条”，从控制商品房供应、遏制不合理需求、加强市场监管以及推进保障工程四个方向来推进。2012年、13年，政策上继续以巩固房地产调控成果为基调，持续加强各项调控措施。

2014年-2016年 政策放松去库存

调控政策的效果显著，但由于楼市快速萎靡以及宏观层面的经济风险，房地产政策在2014年再次转向。2015年12月中央经济工作会议，“扩大有效需求，化解房地产库存”的说法被提出，其中还提到要“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”并“取消过时的限制性措施”。

2017年-2021年 房住不炒

楼市白热化使得政策再次转向，房地产成为中国经济转型中不得不处理的问题。2016 年 12 月的中央经济工作会议上，“房子 是用来住的、不是用来炒的”定位首次被提出。中央对“房住 不炒”的定位始终坚持，延续至今。

本文源自：券商研报精选

作者：华西证券